Fideicomiso inmobiliario en República Dominicana: qué revisar antes de comprar sobre planos
La visita a un proyecto en preventa puede terminar frente a un terreno donde todavía no se ha levantado una pared. Hay planos, visualizaciones, una unidad disponible y un plan de pagos que empieza mucho antes de la entrega.
Entre los documentos aparece una palabra cada vez más presente en el mercado dominicano: fideicomiso. Al cierre de marzo de 2026, las nueve fiduciarias agrupadas en Asofidom administraban RD$679,800 millones ( alrededor de US$11,300 millones) repartidos en 1,683 fideicomisos, y los de inversión y desarrollo inmobiliario concentraban RD$291,374 millones, el 42.9% de ese total, según los datos publicados por elDinero.
Los fideicomisos inmobiliarios también siguen ganando espacio: cerraron 2025 con RD$273,011 millones y una participación de 41.9%. Durante el primer trimestre de 2026 crecieron 6.7%, mientras que el total de los fideicomisos aumentó 4.4%. Las mismas estadísticas lo vinculan con casi 300,000 viviendas, entre unidades en preventa, en construcción y en proceso de entrega.
Esa cifra describe un sector, no el proyecto que se está visitando. No dice si este terreno ya fue aportado, si los permisos están aprobados ni si hay recursos suficientes para terminar la obra.
Eso está en tres papeles: el acto constitutivo —el documento que crea el fideicomiso y fija sus reglas—, los registros del terreno y el contrato que firma el comprador.
De quién es el terreno
La Ley núm. 189-11 lo plantea de forma sencilla: en un fideicomiso, una persona o empresa entrega determinados bienes —como el terreno o el dinero del proyecto— a una fiduciaria, para que los administre por separado y siguiendo reglas definidas desde el inicio.
El fideicomiso solo incluye los bienes que ya fueron incorporados. En algunos proyectos, el terreno se integra después o cuando se cumplen ciertas condiciones. Por eso, no basta con saber que el proyecto cuenta con esta figura: hay que confirmar en el Registro Inmobiliario que el terreno realmente forme parte de él.
La respuesta está en dos documentos: el certificado de título y una certificación actualizada del estado jurídico. Ahí figura quién aparece como propietario, cuál es exactamente la parcela y si pesan hipotecas u otras cargas.
En el Registro Inmobiliario se puede confirmar si el terreno ya forma parte del fideicomiso. Este también tiene un RNC, (Registro Nacional de Contribuyentes), que puede consultarse en la DGII, pero ese número solo demuestra que está registrado para fines tributarios. No confirma que el terreno haya sido incorporado ni que los pagos de los compradores se depositen en la cuenta del fideicomiso.
Quién administra y quién construye
La fiduciaria recibe los bienes transferidos, mantiene cuentas separadas, registra las operaciones y cumple las instrucciones del acto constitutivo. El desarrollador organiza el proyecto y el constructor levanta la obra. La fiduciaria solo entra en la supervisión técnica cuando los documentos le asignan esa función.
La fiduciaria mantiene separados los bienes y el dinero del proyecto, lleva cuentas propias del fideicomiso e informa cómo los administra. Si la fiduciaria quiebra, esos recursos no pueden utilizarse para pagar sus deudas.
Esta protección tiene un límite. La Ley núm. 189-11 establece que la fiduciaria no garantiza el resultado del proyecto. Su participación no asegura que el edificio se termine, que se entregue en una fecha determinada, que tenga la calidad anunciada o que la inversión genere una rentabilidad.
El contrato también debe aclarar cuál es la posición del comprador. Firmar una reserva o una promesa de compraventa no lo convierte automáticamente en beneficiario del fideicomiso, también llamado fideicomisario. Puede ser beneficiario o figurar únicamente como comprador de una unidad. Esta diferencia determina qué información puede solicitar y qué puede reclamar si se presenta un incumplimiento.
Quién supervisa a la fiduciaria
Con el crecimiento del sector también han aumentado los controles. En mayo de 2026, la Superintendencia de Bancos explicó que revisa a las fiduciarias bajo su supervisión para comprobar cómo administran los recursos, qué controles aplican y cuál es su situación financiera.
No todas las fiduciarias son vigiladas por la misma institución. La autoridad depende de la entidad y del tipo de fideicomiso. La Superintendencia de Bancos supervisa las fiduciarias que están dentro de su competencia; la DGII se ocupa del registro y los impuestos en los casos establecidos por la ley; y la Superintendencia del Mercado de Valores interviene cuando se trata de fideicomisos de oferta pública. La Carta Circular CCI-REG-202400006 confirma que no todos los fideicomisos deben registrarse ante la Superintendencia de Bancos.
La supervisión todavía no es igual para todo el sector. La Superintendencia de Bancos ha planteado la necesidad de unificar los controles, las sanciones y la protección de los usuarios. La propuesta de colocar a todas las fiduciarias bajo su supervisión aún no ha sido aprobada.
Para el comprador, la pregunta práctica es sencilla: ¿cuál es el nombre legal de la fiduciaria y qué institución la supervisa? Estar registrado ante la DGII no significa necesariamente estar supervisado por la Superintendencia de Bancos.
El dinero llega antes que la obra
El primer pago puede realizarse meses antes de que comience la construcción. Antes de transferir, el comprador debe saber quién recibirá el dinero, en qué cuenta se depositará y cómo se relacionará ese pago con la unidad elegida.
Los documentos del fideicomiso y el contrato de compraventa deben explicar si el dinero entra directamente al fideicomiso, quién puede autorizar su uso y qué debe ocurrir antes de comenzar a utilizarlo. Algunos proyectos mantienen los fondos retenidos durante la preventa; otros permiten utilizarlos por etapas o para gastos definidos desde el inicio.
Una de las condiciones puede ser el punto de equilibrio: el mínimo que el proyecto necesita para comenzar o continuar. Puede depender de alcanzar determinado nivel de ventas, incorporar el terreno al fideicomiso, obtener los permisos o asegurar el financiamiento. No existe un porcentaje de ventas obligatorio para todos los proyectos; cada fideicomiso establece sus propias condiciones.
Antes de pagar, conviene preguntar cuál es la fecha límite para alcanzar ese punto, quién confirma su cumplimiento y cuándo podrán utilizarse los fondos. El contrato también debe explicar qué ocurre si no se alcanza: cuánto dinero se devuelve, en qué plazo, en qué moneda y si se aplicará alguna deducción.
Si solicitan transferir a una cuenta personal o a una cuenta diferente de la indicada en el contrato, la instrucción debe confirmarse directamente con la fiduciaria y el vendedor a través de sus canales oficiales. La Ley núm. 155-17 también prohíbe pagar en efectivo más de RD$1,000,000 para adquirir o transferir derechos sobre un inmueble. El pago debe realizarse por un medio que permita demostrar la operación, según explica la DGII.
Los permisos que todavía no están
En una preventa temprana puede que todavía no existan la licencia final de construcción, el régimen de condominio o los títulos individuales de cada unidad. Tener un número de expediente solo confirma que el trámite comenzó.
La Resolución núm. 012-2026 permite presentar algunos documentos provisionales mientras se completa el proceso de la licencia. Esto no reemplaza la revisión del certificado de título ni confirma, por sí solo, que el terreno pertenezca al desarrollador o forme parte del fideicomiso.
Desde julio de 2026, Inteligencia MIVHED permite consultar el estado de un expediente con su número de caso. Si aparece en revisión o pendiente de correcciones, indica que la licencia todavía no ha sido aprobada.
La versión del proyecto que obliga
El contrato debe identificar la unidad, el metraje, el parqueo, los acabados y las áreas comunes. También debe indicar qué cambios puede realizar el desarrollador, el plazo estimado de entrega, las posibles prórrogas y qué ocurre si se presenta un retraso.
La cláusula de devolución debe explicar qué sucede en cada situación: si el comprador se retira o se atrasa, si faltan permisos, si el desarrollador incumple, si la obra se detiene, si no se alcanza el punto de equilibrio o si el fideicomiso termina antes de completar el proyecto. Cada caso puede tener una consecuencia diferente.
Cuando la vivienda se compra como consumidor final, la Ley núm. 358-05 exige que la información sea clara y verdadera y permite revisar ciertas cláusulas abusivas. Si el inmueble se compra para alquilarlo o utilizarlo en una actividad comercial, conviene confirmar con un abogado si esa protección aplica de la misma manera.
Antes de dejar el terreno
La parcela seguirá vacía un tiempo más, pero el comprador ya puede comprobar quién figura como propietario, qué permisos existen, dónde se depositarán sus pagos y qué establece el contrato. El cronograma, la terminación de la obra y la rentabilidad todavía dependen de hechos futuros.
Por eso, antes de reservar, firmar o realizar pagos importantes, la documentación del proyecto debe ser revisada por un abogado inmobiliario dominicano independiente, sin relación con el desarrollador, el vendedor o la fiduciaria. En Laura Acevedo Real Estate Investment podemos asesorarle con la ayuda de nuestro equipo legal, escríbanos para una asesoría que se ajuste a sus objetivos.
Comentarios